Nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren und
• das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Sie sind grundsätzlich gleichrangig.

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise für bebaute und unbebaute Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Praxis zeigt, dass dieses Verfahren bei unbebauten Grundstücken und ggf. auch Eigentumswohnungen in der Regel nur herangezogen werden kann, wenn genügend Verkaufsfälle bekannt sind.

Seine praktische Bedeutung ist wegen der fehlenden Vergleichbarkeit der heranzuziehenden Objekte hinsichtlich sämtlicher wertbeeinflussender Umstände - namentlich ihrer Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit, Lage und des vergleichbaren Marktgeschehens - sehr gering.

Bei der Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Sind Vergleichskaufpreise nicht bekannt, so können zur Erkundung des Grundstücksmarktes (bedingt) auch Zeitungsangebote herangezogen werden. Die in Zeitungsangeboten enthaltenen Kaufpreisforderungen liegen nach einer Untersuchung von Streich je nach Verkäuflichkeit (bzw. Marktgängigkeit) zwischen 10 und 20 % über den später tatsächlich realisierten Verkaufspreisen.

Bei sämtlichen Wertermittlungsverfahren sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen:

• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängeln und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind,
• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der ortsüblichen Miete),
• Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke,
• Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbständig verwertbar sind.

Da der Immobilienmarkt sich nicht nach statistisch-mathematischen Regeln richtet, sondern häufig subjektiven Entscheidungen der mehr oder weniger gut informierten Marktteilnehmer folgt, kann das Ergebnis eines Vergleichswertverfahrens kaum die besondere Wertigkeit einer Immobilie im Einzelfall wiedergeben, sondern wird häufig nur den statistischen Mittelwert des jeweiligen Teilmarktes darstellen. Damit sind Ungenauigkeiten von 20 % und mehr in der Praxis nicht zu vermeiden.