Der Deutsche Immobilienmarkt ist im Vergleich zu den Immobilienmärkten in Schweden, den Niederlanden, Groß Britannien und den USA sowie Kanada wesentlich intransparenter. Obwohl wir mit den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse über eine einmalige Datensammlung verfügen, die nach dem Willen des Gesetzgebers die erforderliche Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt bringen sollte, leidet das System an erheblichen Mängeln. Damit möchten wir die gute Arbeit einer Reihe von Gutachterausschüssen keinesfalls in Misskredit bringen. Ein relativ flächendeckend verfügbares Ergebnis dieser Kaufpreissammlung sind die zum Teil auch im Internet abrufbaren Bodenrichtwerte. Mehr dazu unter -> Bodenrichtwerte. Doch es ist nicht zu leugnen, daß es trotzdem in der Fläche kaum Transparenz in diesem volatilen Markt gibt. Eine Regel in der Immobilienwirtschaft lautet «All business is local».

Es gibt keine bundesweit gültigen Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren. Auch sind die relativen Unterschiede zwischen Häusern mit keinerer oder größerer Wohnfläche, Grundstücksfläche oder Baualtern von Teilmarkt zu Teilmarkt sehr unterschiedlich. Es gibt deshalb auch nicht den Immobilienmarkt. Alles, was Sie über den Immobilienmarkt lesen, dürfen sie nicht ungeprüft übernehmen. Es stimmt, wenn überhaupt, immer nur für den konkreten Teilmarkt, aus dem die Angaben stammen. Viele Veröffentlichungen werden von immobilienwirtschaftlichen Lobbygruppen veröffentlicht, um bestimmte Unternehmensziele zu erreichen. Selten werden die Datenquellen oder die statistischen Methoden offengelegt.

Seit etwa 3 Jahren werden durch unser Büro intensive Marktanalysen über die regionale Marktentwicklung im süd-westlichen NRW durchgeführt. In diesem Gebiet leben ca. 10 Millionen Einwohner. Wir verfügen dazu zwischenzeitlich über fast 1 Mio Datensätze zu Wohnobjekten und Grundstücken, von Eigentumswohnungen über Ein- und Zweifamilienhäusern bis Mehrfamilienhäusern. Damit können wir den jeweils lokalen Teilmarkt bis auf Ortsteilebene zutreffend, marktnah und zeitnah analysieren. Wir sind heute in der Lage, neben der Marktentwicklung der letzten 10 Jahre auch differenziert Kennzahlen abzuleiten und damit Aussagen über die Marktwerte in Abhängigkeit von der Wohnfläche, dem Baualter, der Grundstücksfläche und des Rohertrags zu machen. Wir können mit diesen Analysen den Sachwertfaktor und auch den Liegenschaftszinssatz bis auf Ortsteilebene genau bestimmen und verfügen damit über eine lokale Markttransparenz im Umkreis von mindestens 100 km um unseren Standort, die die bisher bekannten Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse wesentlich übertrifft. Wir verfügen flächendeckend über demografische, volkswirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Daten, die in unseren Auswertungen und Gutachten die Bewertungsergebnisse substantiell untermauern.

Ein weiterer Schwerpunkt der Forschungsarbeit unserer Sozietät findet insbesondere auf dem Gebiet der Mieten statt. Für einzelne Teilmärkte werden Untersuchungen durchgeführt und veröffentlicht.

Für die Verkehrswertermittlung ist die Bestimmung der nachhaltig erzielbaren Miete einer der entschiedenden Eingangsfaktoren. Dabei ist sorgfältig zu unterscheiden zwischen der tatsächlich vereinbarten Miete, der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Abschlußmiete (bei Neuabschluß eines Mietvertrags) und der nachhaltig erzielbaren Miete. In den meisten Großstädten und in vielen Kreisen gibt es für den Wohnungsmarkt Mietspiegel, die zum Teil auf wissenschaftlicher Basis (als qualifizierter Mietspiegel), zum Teil auf Privat-Initiative, häufig auch als sogenannte Konsens-Mietspiegel als Ergebnis der Verhandlung zwischen Haus- und Grundbesitzer-Vereinen und Mietervereinen sowie der Wohnungsämter der Städte und Gemeinden erstellt und veröffentlicht wurden. Diese Wohnraum-Mietspiegel decken den größten Teil der angebotenen Wohnungsgrößen ab und geben aufgrund gesetzlicher Rahmenbedingungen und der Kappungsgrenze für zulässige Mieterhöhungen gewisse Hinweise auf die nachhaltig erzielbare Miethöhe.

Die Datenlage ist bei Gewerbeimmobilien ungleich schlechter. Im Rahmen einer regelmäßigen Auswertung von immobilienwirtschaftlichen Zeitungen, Zeitschriften, Newslettern, Lehrbüchern und sonstigen Quellen, haben wir im Laufe der Zeit auch für Gewerbemieten eine relativ komplette Übersicht über verfügbare Veröffentlichungen zu Mieten für den innerstädtischen Einzelhandel, den großflächigen Einzelhandel, Baumärkte oder Fachmärkte, Büro- und Verwaltungsflächen, Lager- und Produktionshallen, Freiflächen sowie gastgewerbliche Nutzungen gesammelt.

Da unsere Sachverständigen-Sozietät auch überregional tätig ist, war die Recherche nach bereits vorhandenen Mietspiegeln ein häufiges Ärgernis, weil es keine zentrale Datenquelle über das Vorhandensein und die Aktualität von Mietspiegeln gab. Wir haben deshalb im Rahmen einer bundesweiten Untersuchung sämtliche Herausgeber von Wohnraum- und Gewerberaum-Mietspiegeln recherchiert und das Ergebnis in einer frei zugänglichen Linksammlung veröffentlicht. Mehr dazu unter -> www.Mietspiegeltabellen.de.

Aus aktuellem Anlass haben wir den Düsseldorfer Teilmarkt der vermieteten Einfamilienhäuser mehrfach untersucht und dokumentiert. Mehr dazu unter -> EFH-Mieten Düsseldorf.

Wir sammeln auch ständig Mietwerte aus Abschlüssen und Anpassungsvereinbarungen sowie Kaufpreise und würden uns freuen, wenn Sie uns mit qualifizierten Daten versorgen möchten. Mehr dazu unter -> Fragebogen für unsere Kaufpreis- und Mietwert-Sammlung.