Der Einheitswert ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Nach diesem Wert wurden ursprünglich Grundbesitzsteuern erhoben. Der Einheitswert wird seit dem 1.1.1998 nur noch zur Bestimmung der Grundsteuer ermittelt. Für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer tritt seitdem der (steuerliche) Ertragswert, der im Bedarfsfall ermittelt wird. In aller Regel ist dieser Wert niedriger als der aktuelle Verkehrswert eines Objekts.

Zum Einheitswert muss man wissen, dass dieser Wert seit Beginn der 90er Jahre auf der Abschussliste steht. Die Finanzverwaltung hat seit nunmehr fast 20 Jahren keine Sachverständigen mehr ausgebildet, die sich mit der Ermittlung des Einheitswerts wirklich auskennen. Dieses Thema führt in den einschlägigen Seminarreihen ein Exotendasein. Mittlerweile werden die meisten der mit der Materie vertrauten Mitarbeiter der Finanzämter im Ruhestand sein.

Der Einheitswert dient ausschließlich der Festsetzung der laufenden, jährlichen Grundsteuer. Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, mit der die Substanz besteuert wird. Allein dieser Umstand ist eigentlich nach unserem Steuersystem unzulässig. Leider wurde eine Verfassungsbeschwerde mit dem Ziel, die Besteuerung von selbstgenutztem Eigentum auszusetzen, als unzulässig verworfen.

Als Teil der Nebenkosten zahlen die Grundsteuern neben den Eigennutzern überwiegend die Mieter. In Zeiten der gallopierenden Nebenkostensteigerungen sollte jeder einzelne Posten unter die Lupe genommen werden. Dazu muss man verstanden haben, auf welch kompliziertem Wege diese Steuer veranlagt wird. Die Kreise, die an dem Verfahren beteiligt sind, haben meist kein pekuniäres Interesse an der Richtigkeit der Ausgangsdaten. Deshalb vergehen die Einspruchsfristen meist ungenutzt. Und danach ist es bereits zu spät. Aber es gibt zumindest Hoffnung für die Zukunft.

Der Ablauf der Grundsteuer-Festsetzung stellt sich mir wie folgt dar:

Das örtlich zuständige Finanzamt (Landesbehörde) sendet dem Eigentümer einen Fragebogen, wenn es von baulichen Aktivitäten oder Eigentumsübertragungen erfährt. Der Bauherr füllt den Fragebogen aus und versendet ihn zusammen mit Bauplänen, Flächen und Volumenberechnungen und der Angabe von erzielten Mieten. Die Baubewertungsstelle erstellt dazu eine Sach- und / oder Ertragswertermittlung zu den Wertverhältnissen des letzten Hauptfeststellungszeitpunkts, d.h. dem Jahr 1964. Es verfügt dazu über umfangreiche Datensammlungen über seinerzeit gezahlte Mieten und Normbauteile und Normbauweisen. Doch alle diese Daten sind in vielen Fällen heute längst durch den technischen Fortschritt überholt. Zum Beispiel gab es seinerzeit kaum Fertigbauten. Industriehallen wurden als Ziegelbauwerke erstellt und dass man heute Gewerbeimmobilien nicht im Eigentum behält, sondern auf der Grundlage von "Sale and lease back" mietet, kannte man damals noch nicht. Auch moderne Haustechnik, Contracting, Isolierglas, Wärmedämmung und viele andere Veränderungen können nicht weiter berücksichtigt werden.

Das Ergebnis der Bewertung wird dem Eigentümer als Einheitswertbescheid zugestellt. Dieser nimmt das Ergebnis in aller Regel widerspruchslos zur Kenntnis - auch deshalb, weil heute niemand mehr eine Kenntnis von den im Jahre 1964 üblichen Herstellkosten und Werten hat. Da der ausgewiesene Wert erheblich von dem heutigen Verkehrswert abweicht und zudem mit dem Einheitswertbescheid keine unmittelbare Zahlungspflicht verbunden ist, läuft die einmonatige Einspruchsfrist dann meist ungenutzt ab. Danach ist dieser Bescheid dann unanfechtbar.

Alle paar Jahre bestimmen der Stadtrat oder die Gemeinden und Städte der Landkreise ihren Grundsteuer-Hebesatz. Für landwirtschaftliche Liegenschaften ist dies der Grundsteuer-Hebesatz A und für alle sonstigen Wohn- und gewerblichen Grundstücke ist dies der Grundsteuer-Hebesatz B. Der Stadtrat oder die Kreisverwaltung orientieren sich dabei an den umliegenden Gemeinden, der finanziellen Lage und der Wirtschaftskraft seiner eigenen Stadt oder Gemeinde. Es handelt sich hierbei um eine politische Entscheidung.

Nachdem nun der Einheitswertbescheid rechtkräftig geworden ist, wird er multipliziert mit einer Nutzungsart-abhängigen Messzahl. Das Ergebnis ist der Grundsteuer-Messwert. Dieser wird der zuständigen Gemeindeverwaltung übermittelt. Das Finanzamt handelt hier sozusagen als Dienstleister für die Städte und Gemeinden und hat selbst keinen Nutzen aus der Festsetzung des Einheitswerts.

Die Stadtverwaltung erstellt nun den Grundsteuerbescheid, indem sie den aktuellen Hebesatz auf die Messzahl erhebt und damit entsteht die Zahlungspflicht beim Eigentümer. Da in Deutschland die überwiegende Zahl aller Gebäude vermietet ist, wird die Grundsteuer aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung über Betriebskosten auf den Mieter umgelegt.

Der Mieter hat leider keinen Einfluss auf das Zustandekommen und die Höhe der Grundsteuer. Trotzdem sollte man diesen Posten kritisch hinterfragen. Denn es ist mittlerweile ein offenes Geheimnis, dass die Hälfte aller Grundsteuerbescheide falsch ist. Die einen sind zu niedrig, weil bauliche Veränderungen niemals der Behörde zur Kenntnis gebracht wurden (z.B. wegen nicht mehr genehmigungspflichtiger Dachausbauten), die anderen sind zu hoch, weil Mängel am Bauwerk, ungünstige Aufteilungen (nicht abgeschlossene Wohnungen) ein falsches Baualter, eine falsche Alterswertminderung, wirtschaftliche Überalterung, unorganischer Aufbau, Veränderungen im Nahbereich (Slumbildung), Leerstandsproblematiken und viele andere Werteinflüsse nicht Berücksichtigung fanden.

Beim Einheitswert-Verfahren und in den einschlägigen Gesetzen gibt es leider keine Öffnungsklausel, wie beim Bedarfswert. Der Steuerpflichtige kann durch ein Gutachten nicht unmittelbar Einfluss auf das Ergebnis nehmen. Ein Sachverständiger mit vertieften Kenntnissen über dieses Bewertungsverfahren kann jedoch die Bewertung des Finanzamts überprüfen und Fehlbewertungen aufzeigen. Damit kann der Steuerpflichtige grundsätzlich und jederzeit beim zuständigen Finanzamt einen Antrag auf Wertfortschreibung zum nächsten 01.01. stellen. Und diesem Antrag muss das Finanzamt und nachgelagert auch die Stadtverwaltung folgen.

Deshalb sollte jeder Betroffene sich den Bescheid über den Bedarfswert sehr sorgfältig ansehen und mit seinem Steuerberater ausloten, ob die Hinzuziehung eines Sachverständigen nicht dringend angeraten ist. Unser Büro bietet hierzu jedem eine fundierte, nachvollziehbare und sachverständig begründete Lösung an.